Не секрет, що ринок нерухомості в Польщі стає дедалі цікавішим і цікавішим як для інвесторів, так і для багатьох звичайних громадян (зокрема й для нас, іноземців, які живуть і працюють у Польщі).
У зв’язку з цим, я вирішила запустити цикл статей на тему нерухомості для українців та інших іноземців у Польщі. Першу статтю я вирішила написати на тему оренди іноземцями нерухомості в Польщі. Неодноразово проведені мною консультації призводили до того, що мої клієнти вперше чули від мене про ті чи інші положення підписаного ними договору оренди або ж про правові наслідки того чи іншого параграфа договору.
І так. На що ж слід звернути увагу при підписанні договору оренди.
Перше, строк дії договору. Якщо ви маєте строковий договір оренди, тобто підписані на певний термін, то Ви за загальним правилом, не маєте права його розірвати в односторонньому порядку. Тобто, якщо уклали на рік і виїхали через пів року, то це ваша проблема і ви маєте сплачувати за оренду до кінця терміну найму (тобто пів року, які залишилися). Звичайно можна розірвати договір за згодою сторін. Але, ось біда, чомусь власники нерухомості часто такої згоди не дають. Або ж можна передбачити право орендаря розірвати строковий договір, але тоді потрібно чітко зрозуміти, в яких саме випадках це можна зробити (наприклад, якщо власник нерухомості не проведе ремонт побутової техніки, що поламалася). Можна розірвати також такий договір, якщо житло непридатне для життя, наприклад, цвіль. АЛЕ! Тут власники часто не хочуть визнати факт порушення ними прав орендаря, і орендарю потрібно йти до суду. Довго і дорого доводити всім, що мав право виїхати достроково і має право не платити за інші місяці.
Якщо підписується безстроковий договір (не має строку дії), то розірвати його має право як орендар, так і орендодавець. Для цього потрібно повідомити іншу (обов’язково письмово на поштову адресу сторони) сторону про розірвання договору. Таке право може бути прописано в договорі, а може й ні, воно гарантоване законом. Договір припиняється з останнім днем місяця. Наприклад, сторони погодили місяць на повідомлення про розірвання договору. Орендар хоче його розірвати і 1.08 відправляє лист, тоді договір припиняється 30 вересня. Оскільки місяць на розірвання рахується з 1 числа наступного місяця. Тобто орендар платить за серпень і за вересень.
Друге, оренда на підставі так званого “najm okazjonalny”. Такий договір забезпечує прав орендодавця і полягає в тому, що орендар дає іншу адресу як адресу, яку використає виконавча служба для виселення його з орендованої ним квартири, якщо він не платитиме. І орендар зобов’язується підкоритися цим вимогам про виселення на підставі ст. 777 ЦПК РП. Тож прав орендаря такий договір не захищає.
Третє, оплата всіх комунальних послуг. Зазвичай обов’язком орендаря є оплата всіх комунальних послуг. Важливо пам’ятати, що рахунки приходять із запізненням. Тому ви можете виїхати, а рахунки вам прийдуть через місяць від господаря квартири.
Четверте, (найбільш спірне) Застава (кауція). Нерідкі ситуації, коли орендодавець не повертає заставу, посилаючись на шкоду заподіяну його майну. Тому тут важливо мати повне підтвердження, що ви, виїжджаючи з квартири, залишили все майно цілим і неушкодженим (а принаймні в тому самому стані, в якому було під час вселення). Можна, наприклад, зробити фото або відео квартири в день виїзду. Сліди зносу речей повинні носити натуральний характер, наприклад, потертості тощо, але не сліди пошкодження, наприклад, відламана ручка від дверей тощо.
Важливо, підписуючи договір оренди пам’ятати основне, що все, що написано в договорі, потрібно виконувати. Тому ви маєте право прочитати договір перед його підписанням, внести в нього правки, якщо не згодні з якимось пунктом або відмовитися його підписувати. Якщо ж якісь положення викликають сумніви, то найкраще проконсультуватися з адвокатом.
З усіх питання пов’язаних з наданням послуг прошу писати на електронну адресу – iryna.myzyna@kacprzak.pl
З повагою та найкращими побажаннями
Український адвокат вписаний до
Реєстру закордонних юристів в Польщі
Ірина Мизина